ITBI: o precedente do STJ continua firme. Mas por que a discussão ainda está longe do fim?

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) continua sendo um dos tributos municipais que mais geram litígios no país.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, estabeleceu três importantes premissas:

• a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado;

• o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade;

• o Município não pode utilizar, de forma unilateral, um "valor de referência" previamente fixado para calcular o imposto.

  
  

A decisão representou uma mudança significativa na prática de diversos Municípios, que utilizavam tabelas próprias para elevar a base de cálculo do imposto.

O precedente resolveu todos os problemas?

Não.

Embora a tese tenha uniformizado parte da controvérsia, continuam surgindo discussões relevantes.

Muitos Municípios ainda defendem mecanismos de fiscalização e arbitramento dos valores declarados pelos contribuintes.

Por outro lado, os contribuintes sustentam que qualquer divergência deve ser apurada por meio do procedimento previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional, assegurando contraditório e ampla defesa, e não mediante a aplicação automática de um valor previamente estabelecido pela Administração.

O que isso significa na prática?

Na compra de um imóvel, o contribuinte não deve presumir que o valor indicado pela Prefeitura seja necessariamente o correto para fins de ITBI.

Também não significa que qualquer valor declarado na escritura seja imune à fiscalização.

O entendimento do STJ prestigia a boa-fé do contribuinte, mas preserva o poder fiscalizatório da Administração, desde que exercido por procedimento adequado.

Reflexos para advogados e contribuintes

A decisão continua produzindo efeitos em todo o país.

Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça tem aplicado reiteradamente o Tema 1.113 para afastar a utilização automática do chamado "valor venal de referência".

Para quem atua em Direito Tributário ou Imobiliário, conhecer esse precedente tornou-se praticamente indispensável.

Conclusão

O Tema 1.113 não encerrou o debate sobre o ITBI.

Ele estabeleceu parâmetros importantes para equilibrar o poder de fiscalização do Município com a proteção dos direitos do contribuinte.

Nos próximos anos, é provável que novas controvérsias continuem chegando aos tribunais, especialmente em torno dos limites da atuação administrativa e da aplicação prática desse precedente.

Maria Cristina Neubern Prado

Advogada - Neubern Advocacia